Napelemet a társasházra? – Itt vannak a legnagyobb buktatók

Ezt olvasta már?

Fontos a tervezés

Ha egy társasház közös napelemes rendszert kíván létesíteni, első lépésként meg kell vizsgálni az épület saját egyedi adottságait, a beruházás szempontjából releváns feltételrendszerét. A ház energetikai állapotát és a szükséges fejlesztéseket, állagmegóvási felújításokat egy úgynevezett kezelési-felújítási tervben célszerű rögzíteni, amely felméri, hogy életciklusában aktuálisan hol tart a ház, milyen szerkezetekkel, berendezésekkel van ellátva, és azt, hogy ezeknek a használatkész karbantartása, szinten tartása érdekében hosszabb távon milyen korszerűsítések, felújítások szükségesek. Ebben fel lehet állítani és elhatározni egy sorrendet is, amely akár 5-10 évre előre is meghatározza, hogy mikor, mihez kellene hozzányúlni, mire kellene forrásokat gyűjteni.

A gyakorlatban azonban a szakértő szerint a társasházak ritkán rendelkeznek ilyen tervvel, és többnyire nem terv szerinti felújításokat folytatnak. Sokkal jellemzőbb, hogy reaktív módon, valamilyen esemény hatására történik egy-egy korszerűsítés, például tönkremegy a kazán, vagy megjelenik egy pályázati lehetőség, és az is előfordul, hogy valamelyik szolgáltató, az önkormányzat, az építési hatóság írja elő, vagy végső soron az adóhatóság hajtja be az elmaradt javítást.

Amennyiben születik is kezelési-felújítási terv, azon rendszerint a már meglevő szerkezetek, illetve berendezések karbantartása, javítása, felújítása szerepel a társasház-felújítással kapcsolatos teendők között, a korábban pedig itt még nem létező napelemes rendszerek létesítése pedig nem igazán van fókuszban. Ahhoz, hogy egy társasházban felmerüljön saját naperőmű telepíttetése, az ingatlannak, vagy maguknak a tulajdonosoknak energetikai-környezeti szempontból általában el kell érnie egy bizonyos fejlettségi szintet, avagy meg kell nyílnia valamilyen támogatási lehetőségnek, ami ösztönzi, hogy a házon belül közösségi tervezés induljon. És persze azzal kapcsolatban is erősen ajánlott előzetesen tájékozódni, hogy a helyi áramszolgáltató, illetve a hálózata egyáltalán be tudja-e fogadni a tervezett napelemes rendszert – hangsúlyozza Czabarka Mihály, társasház-felújítási szakértő.

Saját vagy közös?

A beruházás megkezdése előtt mindig fel kell tenni azt a kérdést is, hogy a napelemes rendszert pontosan minek a kiszolgálására is kívánjuk létrehozni. A társasházon belüli közös energiafelhasználás (például lépcsőházvilágítás, lift, keringető szivattyú, szellőzők, stb) összességében nem feltétlenül olyan nagy, hogy ezen igény fedezésére üzletileg életképes módon napelemes rendszert lehessen létesíteni. A lakások energiafogyasztása már nagyságrendileg nagyobb tétel, mint a közös. E ponton érdemes megkülönböztetni az úgynevezett társasházi, valamint a lakásszövetkezeti formában működő épületfenntartásra létrejött szervezeteket,

eltérés mutatkozik ugyanis közöttük a tekintetben, hogy mit tehetnek meg és mire szerződhetnek jogilag.

– hívja fel a figyelmet a szakértő. A cégekhez hasonlóan önálló jogi személyiséggel rendelkező lakásszövetkezetek szerződhetnek háztartási méretű kiserőmű létesítésére, a szükséges mérőóra telepíttetésére és a megtermelt áram szolgáltatónak való értékesítésére (míg az áramot a hálózatból “vissza”vásárló fél nem feltétlen a lakásszövetkezet lesz, hanem például ennek lakástulajdonosai). A társasház esetében kisebb a mozgástér, mert nem rendelkezik önálló jogi személyiséggel. Ekkor például egy második, párhuzamos belső villamos hálózat létesítése kínálhat megoldást, a tulajdonosok pedig ezen keresztül, illetve valamilyen „okos” elosztó, mérő alkalmazás segítségével kaphatnak a megtermelt zöldáramból.

Ha a napelemes rendszer nem kerül közös tulajdonba, hanem valamelyik tulajdonos maga valósít meg ilyet saját lakásának, üzletének villamosenergia-ellátására, ahhoz nem kell a 100 százalékos tulajdoni hányad jóváhagyása. Ez esetben egyszerű többségi döntés is elegendő például arról, hogy hozzájárulnak-e a tető ily módon való kizárólagos használatához. Ez az út valószínűleg könnyebben járható, mintha társasházi saját beruházásban egy 100 százalékos hozzájárulást igénylő, a „rendes gazdálkodás körét meghaladó”, közös döntés nehézségeiről lenne szó, viszont ekkor nem a ház a beruházó, csak hozzájárul ahhoz (ez igaz arra az esetre is, ha egy harmadik személy, például egy szolgáltató vagy energiaközösség létesíti a rendszert).

Nem várt nehézségek

Ha egy társasházban felvetül egy közös napelemes rendszer létesítésének ötlete, mindig bekapcsol az a detektor, amely azt mondatja, hogy “de hát nekünk fontosabb feladataink is lennének” – fogalmaz Czabarka Mihály. Például, hogy “rendbe kellene tenni a lépcsőházat”, “kellene költeni a homlokzatra”, vagy éppen “fel kellene újítani a lepukkant, életveszélyes villamos hálózatot, vagy a tetőt”. Ez utóbbiak a napelemes rendszer létesítéséhez is lényegesek lehetnek, hiszen az is ezt a hálózatot használhatja, vagy éppen ide kerülnek a napelemek, vagyis e kapcsolódó beruházásoknak is elő kell teremteni a forrását.

A társasházaknál a napelem elhelyezésére rendelkezésre álló tetőfelület mérete is behatárolja a lehetőségeket, hiszen míg a családi házaknál általában elfér annyi napelem a tetőn, amennyi elláthatja a tető alatt lakók teljes éves fogyasztását, addig a társasházaknál ez többnyire nem lehetséges. Ilyenkor mindig kérdés az is, hogy valójában mire alkalmas a ház teteje műszakilag, illetve hogy mennyire van tele műtárgyakkal. Továbbá, a telepítés helyszínéül szolgáló tetőnek nem csak hogy alkalmasnak kell lennie az ezzel járó teher elviselésére, de mivel a napelemek mintegy 25 éves várható élettartammal rendelkeznek, ekkora használati időszakot is kell biztosítani a tetőn, úgy, hogy közben lehetőleg ne legyen szükség a tető javítására sem, mert akkor a napelemes rendszert is el kellene bontani.

További nem várt nehézségeket okozhat, ha nem tisztázott, hogy kié is a tetőfelület. Ha valamelyik tulajdonos megvásárolta az érintett lapostetőfelületet, avagy ha közgyűlés kizárólagos használati jogot biztosított már az egyik lakónak a tetőn, az ellenállást tud okozni a fejlesztéssel szemben, illetve elbizonytalaníthatja az érintetteket – különösen, ha a jogi státusz dokumentálása sem egyértelmű.

Az előzetes elképzeléseket az is át tudja írni, hogy míg meglévő berendezések felújításához elegendő egy határozatképes társasházi közgyűlésen jelenlevők sima többségével hozott döntés, addig

egy, a házban korábban nem létező új berendezés, például napelemes rendszer telepítése esetében ez 100 százalékos tulajdoni hányadot, tehát az összes tulajdonos hozzájárulását igényli.

Sokszor már önmagában ez a tény is képes megakasztani a folyamatot, hiszen a 100 százalékos hozzájárulás követelményének teljesítését gyakran egyszerűen esélytelennek tartják az érintettek – mondja a szakember.

Mi lesz a megtermelt zöldárammal?

Egy közös, például napelemes rendszer létesítésének költségeihez a tulajdoni hányad szerint kell hozzájárulnia az érintetteknek (nyilván az esetleges támogatást, hitelt is figyelembe véve). Ez az alapterülettel arányos, tehát minél nagyobb a lakás, annál nagyobb a szavazati aránya és a hozzájárulási igénye a beruházásokhoz.

A közös rendszer által termelt áram felhasználásának lakások közötti elosztását többféleképp meg lehet határozni. Ez lehet arányban a tulajdoni hányaddal, tehát az alapterülettel, hiszen nagyobb lakásnak nagyobb a világítási költsége, fűtési igénye, de nem feltétlen kell ezt az arányosságot érvényesíteni: ha egy kisebb lakásban többen laknak, vagy bizonyos lakásokhoz több nagyobb fogyasztó tartozik (például klíma, elektromos töltő), az felülírhatja az előbbi megközelítést. A felhasználható mennyiségeket így nem kizárólag egyforma mennyiségben lehet meghatározni, a vonatkozó felhasználási (és költségelosztási) szabályokat pedig a társasház szervezeti és működési szabályzatának kiegészítésével lehet rögzíteni.

Magára az elosztás kivitelezésére is többféle technikai megoldás létezik. Ezek egyike egy olyan, az ipari vagy irodai létesítmények szünetmentes hálózataihoz hasonló párhuzamos saját hálózat kiépítését foglalja magába, amely folyamatosan méri a napelemes rendszer termelését és a fogyasztást, és intelligens vezérléssel szabályozza azt, hogy a termelés, illetve a lakások energiaellátása mikor honnan, illetve hova történjen. Ezt a jogi és műszaki kihívások miatt nem olyan egyszerű kivitelezni, de kétségkívül megoldható.

Az energiaközösségek piaca Magyarországon még gyerekcipőben jár, és Czabarka Mihály elmondása szerint

a szakma egyelőre még inkább csak vizsgálja a társasházak számára adott lehetőségeket,

de ezek alapján az sem kizárt, hogy a napelemekkel termelt villamos energiát vagy annak egy részét nem a lakások vagy a szolgáltató, hanem egy másik fogyasztó veszi át. Energiaközösségek létrehozására irányuló kezdeményezések már itthon is vannak, de még sok minden nem végleges ebben a rendszerben, vagyis jelenleg a nemzetközi szinten is viszonylag új fogalom hazai definiálása és tartalommal való megtöltése zajlik.

Szükség lenne célzott támogatásokra

Külön kérdéskör kapcsolódik az elérhető támogatások témájához. A társasházi energetikai munkálatok tervezését és kivitelezését végző szakma várja az állami támogatásokat, mivel ehhez uniós források is rendelkezésre állnak, ugyanakkor úgy látják, hogy

a pályázati tervezést alaposan megnehezíti, hogy jelenleg nincs egy erre vonatkozó hosszú távú program.

Tapasztalataik szerint az állam ma akkor ír ki egy pályázatot, ha jó eséllyel biztosítva látja, hogy mely körben fogják elkölteni a forrásokat. Kiszámítható rendszerben tudna ugyanakkor jelentős vissza nem térítendő forrást biztosítani akár társasházi napelemes beruházásokhoz is az állam által kidolgozott, de az energiacégek által finanszírozott Energiahatékonysági Kötelezettségi Rendszer (EKR) – véli a szakértő -, de egyelőre e téren is alakulóban vannak dolgok.

A korábban elérhető, közös társasházi energetikai korszerűsítéseket célzó támogatások nem igazán segítették elő a napelemes rendszerek telepítését, mivel jellemzően hőszigetelésre, nyílászárócserére vagy a fűtéskorszerűsítésen belül elsősorban a távfűtés korszerűsítésére biztosítottak forrást. A korábbi GINOP, illetve VEKOP keretében az EU szándékaival szemben Magyarországon kivételes módon visszatérítendő támogatás, vagyis hosszúlejáratú kamatmentes hitel volt igényelhető, és bár a feltételek a társasházak számára nem voltak ideálisak, ezzel együtt elképzelhető, hogy ebből a konstrukcióból is valósulhatott meg konkrét társasházi napelemes rendszer. Hiszen a családi házak esetében is ez volt a konstrukció egyik legnépszerűbb felhasználási módja. Az akár az egyes társasházi lakástulajdonosok által megvalósítható fejlesztésekhez is legfeljebb 50 százalékos vissza nem térítendő állami támogatást biztosító otthonfelújítási támogatás, illetve az EU helyreállítási alapjából 100 százalékos támogatást nyújtó napelemes pályázati támogatás nem igényelhető közös beruházásokhoz, – ráadásul utóbbi forrás jelenleg a jogállamisági mechanizmus következtében nem elérhető.

A beruházási igény, a jogi háttér, valamint annak átgondolása, hogy pontosan milyen célra is szeretnénk villamos energiát termelni, a technológia alkalmazhatóságának ismerete mellett egy olyan modern megközelítést és üzleti gondolkodásmódot igényel, ami gyakran meghaladja a társasházi tulajdonos, közös képviselő vagy társasházkezelő ismeretszintjét. Ezért Czabarka Mihály szerint már a lehetőség megvizsgálását és az alapvető kérdések megválaszolását is mindenképpen szakértői segítség igénybevételével érdemes lefolytatni, ami természetesen bizonyos költséggel jár. Ennek az előzetes tanulmánynak az elvégzése azonban elengedhetetlen ahhoz, hogy megalapozott döntést hozhassunk a beruházásról, illetve arról, hogy mennyire nekünk való, tudjuk-e finanszírozni, megtérül-e, valamint az ilyenkor felmerülő számos egyéb tisztázandó kérdésről, ami a megvalósításhoz szükséges.

Ezekhez a kérdésekhez nyújt betekintést az érdekelt közös képviselők és társasházkezelők számára a Budapest Nappal Hajtva program keretében a Főváros és a Magyar Napelem Napkollektor Szövetség szervezésében május 30-án zajló képzés, többek között a Társasház-felújítási kézikönyv szerzője, Czabarka Mihály előadásával: További információk és regisztráció itt.

Címlapkép: Getty Images

Legfrissebb a témában

Még több hasonló cikk a témában